¿En qué se diferencia el proceso de comprar una propiedad en México al proceso en Estados Unidos o Canadá?
Si bien el proceso de oferta en sí es relativamente similar, los procesos de depósito en garantía y título son algo diferentes. El proceso de oferta es efectivamente el mismo con la excepción de que la mayoría de las agencias de bienes raícese utilizan un formato bilingüe de doble columna, prevaleciendo la columna en español bajo la ley mexicana. Seguido por un proceso de contraoferta que es muy similar al de EE. UU., a excepción de las ofertas de respaldo y las ofertas múltiples.
Una vez que todas las partes han aceptado la oferta, se coloca un depósito de garantía en Escrow con una compañía de títulos acreditada, como Armor Secure. Estas compañías retendrán los fondos en custodia (que son el 10 % del precio de compra para el depósito de garantía y el 90 % subsiguiente de los fondos para el saldo de la compra) hasta el cierre y desembolsarán estos fondos al recibir una carta de acuerdo de desembolso firmado por el comprador y el vendedor.
A lo largo de la costa y cerca de la frontera con México, los extranjeros pueden tener el título de propiedad a través de un fideicomiso (a menudo llamado "fideicomiso bancario") a diferencia de los mexicanos que pueden comprar cualquier propiedad directamente. La propiedad se mantiene en el fideicomiso a través de un banco mexicano, en el que el banco es el fideicomisario, usted es el beneficiario y designa beneficiarios sustitutos a su fallecimiento. Los fideicomisos están activos por 50 años y son renovables después de este periodo. (No se confunda, esto NO es un "arrendamiento".) De hecho, los fideicomisos originales estuvieron vigentes durante 30 años y muchos están actualmente en proceso de renovación a fideicomisos de 50 años. El proceso de renovación es relativamente simple y económico. Además, en caso de fallecimiento, los herederos no necesitan pasar por la sucesión ya que la propiedad está en fideicomiso y ya están designados como beneficiarios sustitutos. Hay un proceso de renovación que es necesario, pero sencillo.
En caso de tener un préstamo garantizado por su propiedad en México, el prestamista requerirá que tenga una hipoteca contra su propiedad o, más comúnmente, establezca un "fideicomiso en garantía". El prestamista se colocará en la primera posición como primer beneficiario y usted, como deudor, estará en el título como beneficiario secundario. Todavía tendrá el beneficiario sustituto de acuerdo con su designación.
Es importante señalar que cualquier persona puede ser su beneficiario sustituto, no es necesario que sean parientes consanguíneos. Incluso puede tener una organización benéfica como su beneficiario sustituto, pero la documentación será más extensa. Si desea hacer esto, deberá planificar y proporcionar esta información al notario lo antes posible para que el banco del fideicomiso tenga tiempo suficiente para revisar y aprobar la documentación.
El proceso completo puede durar tan solo 30 días y, por lo general, entre 45 y 60 días. Si el depósito en garantía incluye días festivos, asegúrese de planificar en consecuencia, ya que las oficinas gubernamentales, incluidos los notarios, pueden estar cerradas y causar retrasos.
Todo esto se coordina a través de su Agente de Bienes Raíces y un Notario Público. Si bien suena algo complicado, un buen agente de bienes raíces hará que el proceso sea prácticamente sencillo para usted, solo solicitando cierta documentación que será necesaria para completar el proceso. ¡Siga la aventura y disfrute el proceso de compra de su nueva propiedad en México!
¿Qué preguntas debo hacer durante el proceso de selección de un agente de bienes raíces en México?
Seleccionar un agente de bienes raíces es tan crucial como elegir un médico, abogado u otro asesor profesional o de confianza. Comprar una propiedad es la decisión financiera más importante que tomará en su vida, por lo que es lógico que seleccionar al profesional que lo guiará a través de ese proceso es el aspecto más crítico para tomar las decisiones inmobiliarias correctas y obtener la orientación adecuada. Al vender una propiedad, el proceso de selección de agentes inmobiliarios es quizás aún más crítico.
Veamos primero el lado de la compra. Dado que la compra de una casa es un proceso largo en general, desde la revisión del mercado hasta la vista previa de las propiedades, la deliberación y la negociación una vez que haya encontrado la propiedad adecuada, hasta todo el proceso de depósito en garantía y cierre, se está formando una relación con usted y su agente de bienes raíces. Es esencial trabajar con alguien en quien confíe y con quien se sienta cómodo, ya que estará muy conectado con el/ella durante varios meses. A menudo, el vínculo que se crea con un agente de bienes raíces continuará durante años, ya que una amistad se puede llegar a formar fácilmente durante este proceso.
El agente inmobiliario con el que está trabajando debe poder también entenderlo a usted y lo que está buscando en una propiedad. Un buen agente de bienes raíces escuchará todas sus necesidades y deseos y creará una imagen en su mente. A partir de esa imagen, comenzará su búsqueda de listados disponibles en el MLS y a través de sus conexiones en la industria, eliminando aquellos que no se ajusten a su criterio y le compartirá únicamente aquellos que tienen más probabilidades de satisfacer sus necesidades.
En el proceso de búsqueda, su agente de bienes raíces debe poder responder a sus preguntas y/o obtener información confiable que necesita para tomar una decisión informada. Un agente de bienes raíces con experiencia sabe que no se trata de hacer una venta, se trata de brindarle todas las herramientas para que usted tome la mejor decisión. Solo entonces se cerrará el trato. Por lo tanto, un buen agente de bienes raíces no recurrirá a tácticas de presión. Sin embargo, es esencial tener en cuenta que si bien puede sentirse presionado en una situación porque "viene otra oferta" o "alguien más está interesado en esta propiedad", puede ser simplemente que el agente de bienes raíces lo mantenga informado y no ejerza intencionalmente presión.
Desde el punto de vista de las ventas, la experiencia, los conocimientos y la profesionalidad serían los elementos más importantes por considerar. Si bien estos son valiosos en una situación de compra, son esenciales en el lado de las ventas. ¿Cuántos años ha trabajado en esa área? ¿Cómo están determinando el valor de su propiedad - estadísticas verificables o "desde el aire"? ¿Qué tipo de presencia y reputación tiene él/ella o, quizás más importante, su intermediación en la comunidad? Dado que la MLS es un canal principal para comercializar una propiedad, ¿son miembros de los sistemas MLS y de la Asociación de Agentes Inmobiliarios, AMPI? ¿Han vendido su tipo de propiedad antes o, en algunos casos, en su rango de precios? ¿Qué harán por usted en el ámbito del marketing? ¿Estarán presentes en los open houses o solo van a entregar llaves? Estas son solo algunas de las preguntas que debe hacer y haber respondido con entera satisfacción para determinar quién sería el mejor agente inmobiliario para vender su propiedad.
Por supuesto, a veces todo se reduce a lo que le dice su sexto sentido.
¿A cuánto ascienden los costos de cierre de una propiedad?
Los costos de cierre pueden variar según el precio de compra de una propiedad. Esto se debe a que algunos de los costos de cierre son fijos y otros son un porcentaje del valor de tasación o precio de compra. Los costos de cierre suelen oscilar entre el 3% y el 8% del precio de compra, en el extremo inferior para propiedades de mayor precio y en el extremo superior para propiedades de menor precio por las razones que se acaban de mencionar. Estos costos no consideran si el comprador está asegurando una hipoteca. Los costos de cierre para un comprador incluyen todos los honorarios del notario (el abogado que debe realizar el cierre oficial), los honorarios del banco fiduciario (incluidos los honorarios del fideicomiso del primer año) para compradores extranjeros, los honorarios de tasación (para fines de impuestos sobre la propiedad, no para la valoración de la propiedad), impuestos de transferencia de propiedad (que es el aspecto más costoso de los costos de cierre), permisos de relaciones exteriores (para nuevos fideicomisos) y una variedad de otros gastos auxiliares relacionados con el cierre. También puede tener algunos gastos de propiedad prorrateados, como impuestos sobre la propiedad pagados por adelantado por el vendedor, facturas de servicios públicos pagadas por adelantado, tarifas de la asociación de colonos pagadas por adelantado para condominios, etc. Estos se calculan por separado, al igual que los depósitos y alquileres prorrateados adeudados al comprador sobre las rentas que se generen después del cierre.
¿Debo dejar que un abogado revise el contrato de compra?
¡Absolutamente! Si tiene alguna pregunta o duda en relación con un contrato, Tropicasa Realty cuenta con un abogado interno que puede ayudarlo a responder cualquiera de sus preguntas. Además, utilizamos coordinadores de transacciones que también son abogados para coordinar el cierre entre las partes y el notario. Pero en cualquier momento, si desea que un abogado revise cualquier aspecto de la transacción y/o los documentos de la oferta, no dude en hacerlo.
¿Qué inspecciones puedo realizar en una propiedad que me interesa?
Prácticamente, cualquier inspección que lo haga sentir más cómodo con la compra. Nuestros contratos vienen con una variedad de contingencias estándar incluidas, como inspecciones de propiedad, revisión de la documentación de la escritura, revisión de finanzas, estatutos y actas de asociaciones de condominios al comprar un condominio, encuestas, etc. Si necesita una inspección específica, tiene la posibilidad de solicitarlo en el momento de realizar la oferta.
¿Debo comprar un condominio o una casa particular?
Esto realmente va a depender de su estilo de vida y de cómo pretende usar la propiedad. Muchos de nuestros clientes optan por vivir en condominio. Les brinda la capacidad de "cerrar e irse", ya que solo pasarán una parte del año en su nuevo hogar. La asociación de colonos se encarga del mantenimiento del edificio cubierto por las cuotas mensuales del condominio, lo que alivia la participación del comprador en el mantenimiento continuo. Lo único por lo que deben preocuparse son las áreas privadas del condominio, incluidas las terrazas y otros espacios privados escriturados o asignados. Algunas casas privadas están incluso en asociaciones de condominios, lo que brinda un doble beneficio de más espacio y/o privacidad junto con el mantenimiento de áreas comunes por parte de la HOA. Sin embargo, una casa privada es a lo que puede estar acostumbrado y preferir. Puede ser más apropiado para familias que necesitan espacio en el jardín o para aquellas con mascotas más grandes. Más privacidad e independencia por no estar sujeto a las reglas y estatutos de la HOA también es un beneficio para algunos. Simplemente depende de su estilo de vida, ccómo se ve a sí mismo usando su propiedad. Esto debe discutirse con su agente cuando busque una propiedad para asegurarse de encontrar la opción perfecta.
¿Puedo rentar mi propiedad en México?
Alquilar su propiedad es un deseo común entre los compradores. Asegurarse de que se encuentra en una ubicación deseable para alquilar será clave en su búsqueda de la propiedad perfecta. Si está comprando en una asociación de condominios, ya sea un condominio o una villa, asegúrese de que la HOA permita alquileres. Si hay restricciones, asegúrese de entender cuáles son antes de comprometerse. Algunas HOA tienen estándares mínimos sobre los plazos en los que se puede alquilar una propiedad para limitar el flujo constante de tráfico. También puede haber restricciones en el uso de áreas comunes para inquilinos frente a propietarios. Debe discutir sus planes con un contador, ya que existen leyes y regulaciones contables para las propiedades que se alquilan en México.
¿Qué gastos anuales puedo esperar de mi propiedad en México?
La respuesta a esta pregunta depende de una serie de variables. Si es dueño de una propiedad que tiene cuotas de área común/tarifas de HOA, esos costos cubrirán la mayor parte del mantenimiento exterior y de las áreas comunes, pero no el mantenimiento y los costos individuales de su hogar. Si está comprando una villa privada, sus costos no se comparten, aunque es posible que no sean más de lo que esperaría pagar por una casa en condominio del mismo tamaño con características similares. Por ejemplo, la electricidad es el servicio público más costoso en México. Si está en una casa de 3000 pies cuadrados frente a un condominio de 3000 pies cuadrados, su factura de electricidad puede ser prácticamente idéntica, si tiene la misma cantidad de electrodomésticos y características. Obvia mente, si tiene una piscina, un jacuzzi y otras amenidades en una casa privada que quizás no tenga que pagar individualmente en un condominio, su electricidad será más alta en una casa. Pero recuerde, si el edificio de condominios tiene piscina y jacuzzi, esos costos aún existen, se dividen entre los propietarios. Por lo tanto, podría estar pagando los costos de servicios y amenidades que quizás no use. No significa que pueda optar por no pagarlos, pero vale la pena considerarlos al tomar la decisión entre una casa o un condominio. Gastos como modificaciones estructurales y techos, por ejemplo, serán más caros en una casa ya que no hay nadie más con quien compartir esos gastos. Los costos aumentarán en cualquier propiedad cuando tenga inquilinos, ya que a menudo no apagan las luces o las unidades de aire acondicionado cuando desocupan la propiedad. Por lo tanto, siempre debe tener en cuenta esos costos al analizar sus tarifas de alquiler. En general, los costos operativos de las viviendas, especialmente debido a la costumbre de tener una propiedad sin un préstamo y el bajo costo de los impuestos sobre la propiedad, serán significativamente menores de lo que está acostumbrado en su país de origen.
¿Puedo obtener un préstamo para comprar mi nueva propiedad?
¡Sí! Los préstamos para extranjeros existen en México a pesar de lo que haya escuchado. Dicho esto, no tendrán las tasas favorables a las que probablemente esté acostumbrado dado el gran volumen de préstamos que se emiten en los Estados Unidos y Canadá. Los préstamos pueden variar del 7% al 15% en México, de prestamistas institucionales y prestamistas privados. Ahora hay nuevas companías que ofrecen préstamos en estos dígitos únicos, y con un volumen adicional, la esperanza es que esas tasas continúen disminuyendo. La mayoría de los prestamistas exigen al menos el 30 % para emitir un préstamo y los plazos oscilan entre 5 y 20 años. Su agente puede dirigirlo a los prestamistas y corredores de préstamos apropiados si eso es de su interés. Tenga en cuenta que si un préstamo es esencial para su compra, debe ser precalificado antes de salir a ver propiedades potenciales para que no pierda el tiempo buscando propiedades que no son asequibles. Además, la precalificación debería eliminar la necesidad de contingencias de préstamo en su oferta, ya que las contingencias de préstamo pueden ponerlo en desventaja al negociar la propiedad deseada.
¿Puedo obtener un préstamo hipotecario para comprar mi nueva propiedad?
¡Sí! Los préstamos existen en México a pesar de lo que haya escuchado. Dicho esto, no tendrán las tasas favorables a las que probablemente esté acostumbrado dado el gran volumen de préstamos que se emiten en los Estados Unidos y Canadá. Los préstamos pueden variar del 7% al 15% en México, de prestamistas institucionales y prestamistas privados. Actualmente hay nuevos prestamistas en el mercado ofreciendo préstamos muy atractivos. La mayoría de los prestamistas exigen al menos el 30% para emitir un préstamo y los plazos oscilan entre 5 y 20 años. Su agente puede recomendarle a las compañías confiables si es de su interés. Tenga en cuenta que, si un préstamo es esencial para su compra, debe ser precalificado antes de salir a ver propiedades potenciales para que no pierda el tiempo buscando propiedades que no sean accesibles. Además, la precalificación debería eliminar la necesidad de contingencias de préstamo en su oferta, ya que las contingencias de préstamo pueden ponerlo en desventaja al negociar la propiedad deseada.
¿Cuáles son los beneficios y las desventajas de comprar en preconstrucción?
Hemos preparado una guía rápida de preconstrucción que responderá a la mayoría de sus preguntas sobre este proceso. Puedes encontrar la guía aquí. Por supuesto, si tiene más preguntas o preguntas específicas, consulte a su agente.
Sigo escuchando rumores contradictorios sobre cambios en el Impuesto a las Ganancias de Capital en México. ¿Pueden ayudarme a aclarar la confusión?
La ley con respecto a los impuestos sobre las ganancias de capital siempre ha cambiado y seguirá cambiando. México no es diferente a cualquier otro país que recauda impuestos en el sentido de que continuará modificando sus códigos tributarios para satisfacer sus necesidades.
Los notarios no hacen la ley; sin embargo, están facultados por Hacienda (la autoridad fiscal mexicana) para hacer cumplir y recaudar los impuestos en nombre de las personas. Los requisitos para Notarios individuales pueden variar y discutir sus circunstancias específicas con un Notario es importante para que el Notario analice adecuadamente sus impuestos.
Además, recuerde que la elección del Notario es decisión del comprador; después de todo, ellos pagan los gastos notariales. Sin embargo, los vendedores pueden solicitar los servicios de un Notario en particular con la aprobación del comprador. EN CUALQUIER MOMENTO, la ley tributaria puede cambiar, así que por favor pregunte a su agente o Notario qué le depara la ley actual con respecto a sus obligaciones fiscales sobre ganancias de capital.
¿Qué debo tener en cuenta al pensar en adquirir un terreno ejidal?
EJIDO. La palabra infunde miedo e incertidumbre en la mente de la mayoría de los compradores. Y bien debería. Está prohibido vender propiedades ejidales (tierras agrícolas cooperativas mexicanas), aunque muchos han "comprado los derechos de uso" de estas propiedades a través de lo que se llama "Presta Nombre". Si está pensando en comprar un terrero que tiene el estado de "ejido", consulte con un abogado.